Paragrafen

Grondexploitatieprojecten zullen altijd fluctueren met en als gevolg van marktomstandigheden. De planning/prognoses van de grondexploitatieprojecten passen bij de huidige woningmarkt, waarbij de vraag  momenteel groter is dan het aanbod. De huidige projecten bieden nog mogelijkheden totdat voor de nieuwe locaties de plannen ontwikkeld zijn en daar kavels en daarmee woningen beschikbaar komen.
De kavelverkoop verloopt redelijk vlot, met name in de nieuwe projecten. Daarnaast nadert een aantal projecten de voltooiing.

In 2022-2023 is de hypotheekrente voor alle looptijden gestegen vanwege de oorlog in Oekraïne, de gestegen energieprijzen en de hogere inflatie. Medio/eind 2024 zijn de hypotheekrentes weer iets gedaald en inmiddels redelijk stabiel. De invloed van die hogere hypotheekrente heeft in de betreffende jaren niet tot een verandering van de woningmarkt (tempo van aankoop en aantal aankopen) geleid. De huidige hoogte van de hypotheekrente zal dat naar verwachting ook niet veroorzaken. De krapte op de woningmarkt heeft vooral de (gemiddelde) koopprijs van woningen opgedreven.

Voor de toekomst is het van belang om nieuwe locaties te ontwikkelen om aan de vraag te kunnen blijven voldoen. Bij de vooruitblik wordt dit nader toegelicht.

In 2025 is voor de kern Sevenum de grondexploitatie Mäöleveld vastgesteld.

Voor woningbouw geldt als uitgangspunt dat gebouwd wordt naar lokale behoefte, maar met extra prioriteit op grote projecten en daar waar de behoefte het grootst is. Er is in 2025 gekozen voor een toekomstgerichte koers met meer betaalbare woningen voor starters en jonge gezinnen, en meer passende woningen voor ouderen en kleine huishoudens.
In 2025 is een nieuw Volkshuisvestingsprogramma opgesteld, als opvolger van het Masterplan Wonen 2021-2025 waarin een ambitie was opgenomen om minimaal 1.000 woningen te vergunnen. Met 1.115 vergunde woningen is deze ambitie ruimschoots behaald. Het Volkshuisvestingsprogramma 2026 is in januari 2026 vastgesteld door de raad en zet tot en met 2030 in op het vergunnen van 250 woningen per jaar. Een uitgebreid woonbehoefteonderzoek dat in 2025 is opgeleverd is de basis hiervoor geweest. Er wordt doorgewerkt aan de reeds lopende projecten en dorpen waar het in de afgelopen jaren nog te weinig is gelukt om voldoende woningbouwplannen tot ontwikkeling te brengen hebben nu voorrang. Dit geldt in ieder geval voor Meerlo, Melderslo, Tienray, Swolgen, Sevenum en Horst. Hiervoor moeten (deels) nog locaties aangewezen worden waar voldoende woningbouw kan plaatsvinden om aan de opgave te voldoen. Hier wordt met het grondbeleid actief op ingezet.
De doelgroepenverordening die in 2022 is vastgesteld wordt vervangen door het woningbouwkader zoals vastgelegd in het Volkshuisvestingsprogramma. Uitgangspunt blijft 2/3 ^e betaalbaar, waaronder minimaal 30% sociale huur. Om beter aan te sluiten bij de demografische ontwikkelingen is het nodig om de huidige woningvoorraad in Horst aan de Maas te verrijken met andere typen woningen. Er wordt ingezet op minder klassieke gezinswoningen en meer woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens en geschikt voor ouderen.
Het Volkshuisvestingsprogramma zet niet alleen in op woningbouw, maar geeft ook een overzicht van juridische, financiële en communicatieve instrumenten die worden ingezet ten behoeve van de geformuleerde opgaven. Er is een uitvoeringsplan met een woningbouwplanning en een planning voor de
Ook streeft het college naar wijken die voldoende groen bevatten en daarmee hittestress en wateroverlast helpen verminderen. Daarnaast zetten we in op tijdelijke woningen, waar dat kansrijk is, voor de meest urgente woonvragen.

Elk dorp is in beeld wat betreft kansen, behoeften en ontwikkelingen op het gebied van woningbouw en maatschappelijke accommodaties.

Om voor de komende jaren voldoende mogelijkheden te hebben om in te kunnen spelen op de toekomstige woningvraag, wordt (actief) grond aangekocht op strategisch interessante locaties. Dit kunnen zowel inbreidings- als uitbreidingslocaties zijn. Met de actualisatie van de nota Grondbeleid worden kaders voor o.a. strategische verwervingen opgesteld. Deze nota is in maart 2025 vastgesteld door uw Raad.
Ontwikkeling van locaties zal passen bij de ingezette lijn uit het Volkshuisvestingsprogramma. Voor diverse locaties is inmiddels planontwikkeling gestart en naar verwachting zal in de loop van 2026/2027 voor enkele locaties besluitvorming volgen.

We hebben grondprijzen bepaald voor de verschillende categorieën die we onderscheiden en daarbinnen is een differentiatie naar type aangebracht. De grondprijzen voor wonen zijn voor 2026 licht verhoogd ten opzicht van 2025. Deze grondprijzen zijn vastgesteld in de grondprijsbrief 2026 (geldend per 1-1-2026).

Bij de jaarrekening 2025 worden de winst- en verliesnemingen geboekt. De verplichte invoering van de percentage of completion (POC-)methode leidt tot winstneming bij de jaarrekening conform deze methode (dit is toegelicht in de herzieningsrapportage 2018).

Door fluctuaties in projectverloop kan het voorkomen dat reeds genomen POC winsten op enig moment (gedeeltelijk) teruggeboekt worden naar de projecten vanuit de POC-reserve. In de projectenrapportage behorend bij de jaarrekening wordt dit dan toegelicht.

Verkenningen van toekomstige plannen voor met name inbreidingslocaties tonen aan dat dit in de meeste gevallen verliesgevende projecten zijn. Commercieel gezien zijn deze niet interessant en dat is de reden dat deze vaak niet van de grond komen als dit aan de markt wordt overgelaten. Omdat het gemeentelijk belang veeleer sociaal-maatschappelijk, ruimtelijk en/of volkshuisvestelijk van aard is, worden dergelijke ontwikkelingen wél verkend en indien mogelijk ook uitgevoerd. Verliezen die bij aanvang aangetoond worden, dienen afgedekt te worden bij besluitvorming. De daarvoor ingerichte Algemene Reserve Grondexploitaties (ARGE) wordt daar dan voor aangesproken. Zie verder bij de toelichting op die reserve voor meer informatie.

In onze gemeente zijn een aantal specifieke reserves ingesteld met raakvlakken met grondbeleid. We onderscheiden de volgende reserves:

POC reserve

Voor de genomen POC-winst is een afzonderlijke reserve ingesteld. Deze reserve rekent af naar de ARGE, op het moment dat de POC-winst dusdanig zeker is dat terugstorten naar het project niet meer aan de orde is. Dit ‘tussenstation’ zorgt ervoor dat winsten tijdig genomen kunnen worden volgens de nieuwe BBV-regels, maar dat de tussentijdse winsten nog ‘bewaard’ blijven totdat de risico’s voldoende weggenomen zijn.

Algemene reserve bouwgrondexploitatie

De algemene reserve bouwgrondexploitatie (ARGE) is bedoeld als financieel weerstandsvermogen voor het opvangen van onvoorziene tegenvallers in huidige en toekomstige bouwgrondexploitaties. De positieve en negatieve exploitatieresultaten van afgewikkelde plannen worden met de reserve verrekend.
Door de Raad zijn de grenzen van de ARGE vastgesteld, waarbij een ondergrens van € 1,7 miljoen en een bovengrens van € 2,7 miljoen gehanteerd wordt.

Reserve strategische aan- en verkopen

De Reserve strategische aan- en verkopen is bedoeld om snel te kunnen handelen in geval een strategische aankoop aan de orde is én om eventuele afwaardering van panden/gronden te kunnen afdekken. Bij de vaststelling van de Nota Grondbeleid in maart 2025 is het plafond van deze reserve verhoogd naar € 3 miljoen.

Voor een nadere toelichting bij de algemene risico’s van de grondexploitatie wordt verwezen naar de paragraaf Weerstandsvermogen (onderdeel grondexploitaties algemeen).